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房地產也成了賭博經濟 — 重溫王小強的《投機賭博新經濟》

蔡金水

住房問題當今被中國老百姓視為最大的民生問題之一﹐2010年兩會﹐房價問題成為最受關注﹑最熱的話題。房價過高﹑房價上漲過快問題不僅普通百姓意見大﹐而且引起與會人大代表﹑政協委員﹐乃至中央高層的高度重視。關於房地產﹑房價問題的提案佔了兩會提案的一半﹐溫家寶總理在政府工作報告中也表態要堅決遏制房價過快上漲勢頭﹐可以說﹐樓市的瘋狂似乎已經到了“難以容忍”的程度。

但是﹐就在兩會結束後的第一天﹐3月15日﹐在各界對高房價的一片討伐聲中﹐北京土地市場又湧現出新的“地王”。當天﹐北京一日成交六塊土地﹐總金額達143.5億。其中三塊被公認為新的地王﹐不僅成交總價創造了2009年以來的新記錄﹐樓面均價也直逼每平方米三萬元。而在創地王紀錄的同一天﹐北京市統計局﹑國家統計局北京調查總隊發佈的最新統計數據顯示﹕1~2月﹐北京房價繼續高漲﹐四環以內期房均價突破三萬大關﹐達到每平方米31220元﹐四至五環路17254元﹐五至六環路11776元﹐而六環以外的房價也突破萬元大關﹐達到每平方米10409元。而1~2月﹐城鎮居民人均可支配收入僅為5335元﹐這樣的數據意味著城鎮居民一年的收入只能買一平方米住房。引起了社會的廣泛關注和不滿。3月17日﹐央視評論員白岩松在《新聞1＋1》節目中氣憤地說﹕大家都記著總理的工作報告當中說要遏制部分城市房價過快上漲。但是兩會閉幕剛一天就給總理的報告上眼藥﹐三個地王接連創出高價﹐而且還沒蓋樓﹐價格就已經高出了二手房﹐甚至旁邊的商品房﹐是不是總理說了不算﹐總經理說了才算。

最近一段時間﹐中央對於抑制房價過快增長可謂下了不少力量﹐先後出臺了“國四條”﹑“國十一條”等調控政策﹐全國兩會期間﹐國土資源部2010年3月11日又出臺了〈關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知〉（國土資發【2010】34號文）﹐被稱為刀刀見血。[1]

2010年3月7日﹐國務院法制辦副主任郜鳳濤透露﹐《住房保障法》已納入國務院2010年立法計劃﹐目前正在論證階段。據瞭解﹐全國人大代表宗慶後和遲夙生2010年分別向全國人大提出了〈加快《住房保障法》立法〉和〈深化二次房改加快《住房保障法》立法〉的議案﹐在社會輿論和上百位人大代表﹑政協委員的推動下﹐二次房改有了實質性進展﹐已經列入本次人大會議正式議案。

但是﹐房價為什麼卻越調越高﹖

開發商說﹐是因為剛性需求過大﹐中國土地緊缺﹐土地是“不可再生資源”﹐政府壟斷了土地供應﹐土地﹑住房供應嚴重不足﹐必然導致房價還要繼續大漲。3月8日﹐住建部部長姜偉新在記者招待會上也呼應說﹐“20年內房價上漲壓力很大”。那麼﹐中國房價飛漲﹐是不是土地﹑房子供應太少呢﹖

專家指出這個理由其實是站不住腳的。

第一﹐從土地供應看﹐媒體報道﹐目前十大房地產企業的土地儲備規模超過三億平方米﹐可供各自開發七八年﹐甚至超過十年﹐1998~2008年十年間全國用於房地產開發的土地﹐目前仍有近40％囤積在開發商手中。怎麼能說土地供應嚴重不足﹖

第二﹐從住房供應看﹐改革開放以來﹐中國的住房建設取得了突飛猛進的發展﹐中國每年大約有20億平方米的建築總量﹐接近全球年建築總量的一半﹐其中每年新建城市住宅5~6億平方米﹐農村住宅7~8億平方米。這就是說﹐目前每年在全國城鄉要新增12﹑13億平方米的住宅建築。中國成了世界最大的工地﹐甚至透支了國土資源﹑水資源﹑國民收入的承載能力。難道供應量還不夠大嗎﹖

第三﹐從居民住房現狀看﹐中國2009年人均收入為3600美元﹐大致接近中等收入國家水平﹐現在世界上中低收入國家人均住房面積約為17.6平方米﹔中等收入國家人均住房面積約為20.1平方米﹔人均收入一萬多美元的中高收入國家人均住房面積也只有29.13平方米﹐我國只要達到人均20平方米就與中國的人均收入是匹配的。2009年9月﹐國家統計局公佈﹐2008年我國農村居民人均住房面積已提高到了32.4平方米﹔城鎮居民人均住宅建築面積已提高到了30.0平方米。加上2009年新建住房﹐全國人均住房面積已達32平方米多。也就是說﹐中國人均住房面積已超出正常狀態61.7％。這意味著中國住房供給不僅不短缺﹐而是明顯過剩。中國城鎮已經有30％的家庭有兩套以上住房﹐二億多農民工進城﹐更在農村留下大量空心村﹐全國城鄉已有一百多億平方米住房實際上閒置。怎麼能說供應不足﹖

第四﹐從需求角度看﹐可以說﹐二億多進城打工擠在工棚裡的農民工﹑全國蟻居在城鄉交界處數千萬大學﹑中專﹑高中的農村進城學生﹐五千萬下崗國有和城鎮集體企業職工家庭﹐一億多因土地被征變成城市居民的新市民都肯定與住房需求無關﹐因為他們有欲望但很差錢﹐就是處於中間收入水平的城鎮居民家庭絕大多數也已買不起房。其實﹐房價超過一萬元﹐商品房就已經與絕大多數老百姓無關了﹐再漲到五萬元﹑十萬元就更沒有關係了。80％以上的居民按現在的房價根本買不起房﹐買房的人80％以上都有房﹐並不是為了自己住﹐都不屬於經濟學的市場有效需求範疇﹐哪裡來的什麼“剛性需求”﹖

大部分人沒需求不進市場﹐房子多得超出正常國家﹐房子還一個勁兒漲﹐誰要能用價格~供求關係來說清楚﹐那他就是神仙了。

2010年兩會﹐很多人大代表﹑政協委員指出﹕房地產市場的病根在於土地壟斷﹐在於地方政府對土地財政的過度依賴。連北京人大主任杜德印都說﹐房子的造價只佔10％﹐其餘都是稅費和土地費用。配套﹑銷售等諸多環節﹐總共要收62項稅費﹐部分項目的稅費已佔到房地產價格的30~40％。最終承擔者都是普通的最底層老百姓。所以造成房價飛漲。

然而﹐為什麼地方政府如此仰賴土地出讓收入﹖因為他們沒有辦法從別的地方弄到更多的錢﹐為什麼沒有辦法弄到更多的錢呢﹖答案是﹐現行分稅制的財稅制度所致。因此要真正遏制房地產上漲﹐必須首先遏制地方政府從土地中拿錢的衝動﹐而要遏制這種衝動﹐必須調整當前的財稅制度﹐完善分稅制。然而﹐完善分稅制並非解決地方土地財政問題的唯一途徑。當今很多地方經濟結構失衡﹐盲目追求GDP﹐嚴重依賴土地財政﹐造成地方經濟畸形發展。調整經濟結構﹑提高增長質量﹑實現均衡發展才是地方政府擺脫依賴土地財政的唯一有效途徑。而且地方政府追求財政收入增長的欲望是無窮無盡的﹐錢永遠都不夠花﹐著名學者葉檀說﹐土地收入現在已經成了地方政府的鴉片﹐即使理順了稅制﹐如果不從根本上解決問題﹐在面臨財政困境時﹐上了癮的地方政府仍然會很自然很容易想到“賣地”這個既簡單來錢又快﹑官員又可尋租發財的方法。房價怎麼會降﹖

著名網友邋遢道人3月6日著文指出﹕房價飛漲的真正原因其實是因為房市已經成了賭場。中國房市已經不是一種住房市場﹐而是具備了金融性投資性質。接近股市﹑期貨和匯市﹐換句話說﹐進入了賭博經濟階段。而賭博經濟是沒有理性的﹐不能用正常的經濟規律去解釋。

在一般計劃經濟中﹐合理供應是根據人們的基本需求﹐滿足了基本需求就算夠了。而正常的市場經濟中﹐是賤買貴賣﹐需求多於供給價格就漲﹐價格漲利潤高資源就進入﹐從而使供給增加﹐供給增加價格就降低。市場飽和了﹐看不見的手就會自動調節。可賭博經濟階段就不這樣了﹐是買漲殺跌。越貴越買﹐越跌越賣﹐直至最後發生崩潰。而且只有發生崩潰﹐輸得精光才能讓賭徒收手。也就是說普通市場經濟裡的那個看不見的手在這裡不起作用了。大家從股民行為上就可以看出這種情況。因此不能用一般供求關係來研究賭博經濟。

現在﹐新開樓盤入住率都非常低﹐一些已經賣完的小區晚上9點左右開燈率10％都不到。而且很多人都有兩套以上的房子。可以判斷﹐房市已經變成一個投資市場﹐現在買房的多數不是為了住﹐而是為了保值和增值。房價為什麼漲﹖因為房價正在漲。只要房價還在漲﹐保值增值就合算﹐於是就有人去買﹔而正是很多富人都這樣判斷都去買﹐於是房價就會“還要漲”﹐而賭徒對於賭博的籌碼的需求是沒有止境的﹐你根本計算不出來蓋多少房子才能滿足賭徒的需要﹐賭博經濟中的房價更沒有止境﹐無論多高的房價賭徒們都希望更高﹐五萬元一平方米買的還希望漲到十萬元一平方米﹐開發商在賭﹐地方政府在賭﹐炒房客更在賭﹐什麼價值規律﹑成本利潤﹑合理價格﹑市場規則在中國房市中已經統統不起作用。不消除樓市的賭博因素﹐房價永遠無法調控﹐房地產市場也永遠無法正常發展。

現在北京樓市租售比已達到了1比500~700﹐根本沒有投資價值﹐怎麼還會有人“投資”﹖很簡單﹐那是預測房價會漲﹐靠的是房價翻番賺錢﹐因此出租都懶得租。就想把房子買到手﹐然後當“二傳手”再把房子高價賣給別人﹐在短時間裡這個盤算可能成立﹐但是從長期看﹐它違反最基本的經濟學道理。

它讓我們想起了王小強的大作《投機賭博新經濟》﹐重溫這本早就從理論上成功地預警了2008年全球金融危機﹑讓人驚心動魄的名著﹐其中對賭博經濟的描述用於今天中國的房地產市場竟然如此準確﹐中國的房地產市場也已經變成了一個大賭場﹐追漲殺跌﹐“非理性亢奮”刺激“傳染性貪戀”﹐“傳染性貪戀”鼓勵“非理性亢奮”﹐直至崩潰。中國的房地產賭場正在助推下一場金融危機的到來。

土地總有賣完的那一天﹐住房總有飽和的那一天﹐泡沫總有破裂的那一天﹐於是中國的地方財政經濟是一個明顯的“不可持續”經濟。中國人均32平方米多的住房已經超過日本水平﹐每年增長一平方米多﹐五年就達到發達國家平均水平了。當房子炒到沒有人能接手的時候﹐泡沫就必然破裂。世界上沒有永不終了的賭局﹐歷史上的鬱金香事件﹐最近中國的君子蘭事件﹑普洱茶事件等等﹐都留下了慘痛的教訓。現在常說﹕“要按市場規律辦事”﹐要可持續發展﹐就不能寄託在賭博經濟上﹐尤其是房地產。君子蘭﹑普洱茶都不是什麼生活必需品﹐經濟總量也很小﹐就連股市和實體經濟也沒有多大實際聯繫﹐而房地產是實體﹐而且總量很大﹐事關國計民生和國民經濟全局﹐如果泡沫破了﹐地方財政至少要從房地產上減收1.5萬億。最後形成五萬億以上甚至十幾萬億巨額負債。那時所有縣市就不是發不出公務員﹑教師工資的事了﹐而是像冰島﹑希臘或者南加州那樣面臨破產了。到那時候怎麼辦呢﹖房地產泡沫崩裂的時候整個富裕階層都要捶胸頓足高聲罵娘﹐但賭徒們賭興正濃的時候卻是任何人的話都斥為胡說八道﹐根本聽不進的。因此我們必須下定決心﹐不怕犧牲﹐趕快轉變房地產經濟的發展方式﹐徹底剷除房地產的賭博經濟。當然﹐這要涉及很多富人的利益﹐會讓他們傾家蕩產﹐但是﹐認賭服輸﹐誰讓他們賭來﹖﹗他們不傾家蕩產﹐政府和人民就要傾家蕩產﹐孰重孰輕﹐這筆賬還是算得過來的。

如何徹底剷除房地產的賭博經濟呢﹖就是讓房地產回歸民生﹐不給賭徒留下可以賭博的籌碼﹐剷除房地產賭場存在的土壤。衣食住行是民之根本﹐房子是用來住的﹐不是用來炒的。世界各國﹐住房與糧食﹑醫療﹑教育﹑公共交通一樣﹐都是政府要拿出很多錢來補貼老百姓﹐對全體公民給予保障的﹐決不能成為政府賺錢的工具﹐更不能成為主要財政支柱。1998年停止福利分房以前﹐我國是由政府無償分房了50年﹐是當時政府最大的負擔。現在絕大多數城鎮居民都有一套自己的房子﹐也主要受益於當年的福利分房﹐只是後來政府負擔不起了﹐才進行房改﹐但23號文也承諾要對70％以上中低收入家庭提供經濟適用房。但後來政府違背了這一承諾﹐反倒把住房由政府最大的負擔變成了政府的最大財源﹐由職工享受的最大福利變成了最大的負擔﹐從一個極端走到了另一個極端。所以﹐社會各界強烈呼籲要求進行第二次房改。因此應該全面改革我國的住房建設﹑供應體系﹐必須政府的歸政府﹐市場的歸市場。

中低收入家庭的住房問題是一個世界性的問題。從政府介入公共住房的方式來看﹐各國的方式也有區別﹐有的直接興建公共住房﹐有的通過優惠政策鼓勵開發商建設公共住房﹐有的鼓勵居民合作建設住房﹐有的則通過補貼等多種方式實現居民的住房保障。而最成功﹑最受讚譽的是新加坡模式﹐從中國的實際情況來看﹐學習新加坡模式也最可行。因為新加坡和我國一樣﹐也是人多地少﹐土地收入對政府至關重要。

所謂新加坡模式﹐即推行以政府分配為主﹑市場銷售為輔的國民住房政策。在過去40多年裡﹐新加坡政府共興建了將近百萬套組屋﹐使大約84％的國民住進了組屋。87％的低收入家庭擁有自己的組屋﹐其中大多為面積在一百平方米左右的三室一廳住房﹐而租住一居室或兩居室組屋的低收入家庭僅有大約11％。如果我國學習新加坡模式﹐今後絕大部分新購房者將通過保障住房與小套型房解決住房難﹐保障房與中小套型住房佔比能夠達到70％以上﹐就意味著炒房的賭徒沒的賭了﹐房地產投資掀不起大浪了。如果保障房與平價房佔據主流﹐說明多數住房是消費品而非投資品﹐信貸與資產泡沫壓力將大為緩解。日本房地產與我國香港地區房地產都有泡沫﹐而新加坡商品房價再高﹐也從未掀起過泡沫。新加坡對商品房市場徹底放開﹐其商品房價格高於保障性住房價格九倍。新加坡國民也從來沒有為高房價發愁。現在﹐國土部和北京市政府都要求確保保障性住房用地供應﹐保障性住房﹑棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地﹐不低於住房建設用地供應總量的70％﹐是符合這一方向的。

我國今後要建立兩個房地產市場﹐一個是政府負責的社會保障用房建設體系﹐吸取新加坡建設“組屋”的經驗﹐覆蓋70％以上中低收入家庭﹐另一個則是由開發商建設的房價放開的商品房市場﹐不超過總面積的30％﹐房價甚至越高越好﹐收取的地價和稅收可以用來補貼社會保障用房建設。因為老百姓並不關心那些豪宅別墅是幾百萬還是幾千萬元一套﹐開發商不是公開聲稱他們沒有義務給窮人蓋房﹐就只給富人蓋房嗎﹐就讓開發商專門去給那些有錢人蓋房吧。當然開發商要全面整頓﹐優勝劣汰﹐大大減少。今後﹐開發商應該轉為只為20~30％富人建設高價商品房的企業﹐不能再染指普通老百姓的保障用房。政府的歸政府﹐市場的歸市場﹐這也是任志強等開發商一再呼籲的。

總之﹐通過這次新一輪調控﹐徹底改變當前房地產市場變成賭場的現狀已經是必由之路。我國房地產業和住房制度需要全面改革﹐服務於民生﹐才能夠更好的解決人民群眾住房問題﹐改善形象﹐為社會所接受。

參考資料﹕

[1] 王小強﹕《投機賭博新經濟》﹐香港大風出版社2007年。

[2] 邋遢道人﹕〈房價為什麼高 — 二侃經濟發展方式轉變〉﹐烏有之鄉網站2010年3月6日。

[3]〈尹中立﹕住房掠奪了居民十萬億財富﹐致經濟嚴重失衡〉﹐《21世紀經濟報道》2010年3月20日。

[4]〈“二次房改”已被列入人大會議正式議案〉﹐新華網2010年3月15日。

[5]〈北京三地王續﹕央視稱房價總理說不算總經理說才算〉﹐央視網2010年3月17日。

[6]〈北京一天誕生三“地王”開發商均為央企〉﹐2010年3月16日（http://www.chinareviewnews.com）。

[7]〈中國房地產（準備）完全複製新加坡模式〉﹐《北京青年報》2010年3月13日。

[8] 國土資源部﹕〈關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知〉（國土資發【2010】34號文）﹐2010年3月11日。
　

[1] 國土資源部在該〈通知〉中明確要求各地確保保障性住房用地供應﹐保障性住房﹑棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地﹐不低於住房建設用地供應總量的70％。保障性住房用地不得從事商業性房地產開發﹐同時﹐嚴格規範商品房用地出讓行為。要求土地出讓成交後﹐必須在十個工作日內簽訂出讓合同﹐合同簽訂後一個月內必須繳納出讓價款50％的首付款﹐餘款要按合同約定及時繳納﹐最遲付款時間不得超過一年。

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